Les fiducies foncières communautaires et l’amélioration de la santé

J’ai passé des décennies à travailler dans les domaines de l’urbanisme, du logement et de la santé publique, dans divers rôles au sein de la communauté, du gouvernement et du monde associatif. Notre problème de logement est assez simple : nous n’avons pas assez de logements et la pénurie et l’inflation qui en résultent frappent plus durement les familles les plus démunies que les autres. Pourtant, depuis les 60 dernières années, depuis le début de la guerre contre la pauvreté, nous sommes toujours largement d’accord sur le fait que les personnes les plus démunies ont encore du mal à payer leurs frais de logement aux États-Unis. Une solution évidente mais politiquement difficile consiste à éliminer le zonage et les autres règles et réglementations locales pour faciliter la production de logements. Une autre solution consiste à étendre la portée et l’échelle des fiducies foncières communautaires et de la propriété coopérative.

J’ai eu un échange avec Kevin Campbell, directeur exécutif du Raleigh Area Land Trust et le Dr Rasheeda Taliaferro Monroe, pédiatre à l’hôpital WakeMed et membre du conseil d’administration du Raleigh Area Land Trust. Le Raleigh Area Land Trust (RALT) est basé à Raleigh, en Caroline du Nord et se décrit sur sa page À propos de nous comme « une solution basée sur le marché qui offre la possibilité de vraiment réduire le coût de l’accession à la propriété, de manière permanente ». En bref, un fonds foncier communautaire (CLT) est généralement une organisation à but non lucratif qui acquiert des terres et les gère dans l’intérêt de la communauté. Pour le logement, cela signifie construire des logements, les vendre en utilisant une hypothèque à bail et limiter la prise de participation au moment de la revente. Étant donné que le CLT possède et contrôle le terrain, il peut définir les conditions d’achat et de vente des logements et peut ajouter des subventions au début pour créer des prix plus bas et les maintenir bas.

La conversation porte sur les problèmes persistants liés aux disparités en matière d’accession à la propriété entre les ménages noirs et blancs, sur la relation entre le logement et la santé et sur les défis auxquels sont confrontées les CLT pour acquérir un ingrédient central, la terre. J’ai édité ce qui suit pour plus de longueur et de clarté. Mes commentaires sont en anglais. italique tout au long de.

Docteur Monroe, pourriez-vous nous parler de votre programme « Au-delà de nos murs » et de son lien avec le logement et la santé ?

En tant que pédiatre certifiée auprès de WakeMed Physician Practices—Pediatrics et membre du conseil d’administration du Raleigh Area Land Trust, je connais l’importance du logement en tant que déterminant social de la santé. J’ai auparavant été directrice médicale des cliniques externes pédiatriques de WakeMed, où j’ai développé plusieurs programmes éducatifs pour les étudiants en médecine et les médecins résidents. « Beyond our Walls », le programme d’études sur l’équité en santé de WakeMed, explore la manière dont des questions comme le logement sont des facteurs essentiels de la santé publique.

Nos travaux ont révélé que la qualité des propriétés et même l’emplacement des quartiers résultent de politiques locales et fédérales historiques qui ont délibérément ségrégué et marginalisé les communautés et qui continuent d’avoir un impact significatif sur la santé et le bien-être des communautés minoritaires aujourd’hui. C’est pourquoi nous devons aborder les aspects physiques, psychosociaux et historiques du logement dans les interventions de santé publique.

M. Campbell, le deuxième mot qui désigne les fiducies foncières communautaires est TERRE, mais il est souvent difficile d’obtenir des terres. Pouvez-vous décrire la stratégie de RALT pour acquérir des terres ? Quel a été le plus grand obstacle à l’acquisition de terres ? Comment RALT surmonte-t-il cet obstacle ? (Kevin Campbell)

En tant qu’organisme à but non lucratif, le principal obstacle à l’acquisition de terrains est le coût élevé, stimulé par la demande du marché et la concurrence des promoteurs privés. Pour surmonter ce problème, nous nous sommes attachés à établir des relations solides avec les gouvernements locaux, les promoteurs et les organisations philanthropiques. Ces relations nous aident à obtenir des financements et à accéder à des terrains qui pourraient autrement être hors de portée. De plus, nous sensibilisons les parties prenantes de la communauté aux avantages à long terme des fiducies foncières, ce qui peut conduire à un soutien et à une collaboration plus importants de la communauté pour identifier et sécuriser les terres.

Par exemple, RALT s’associe également à la ville de Raleigh sur un projet appelé Cottages of Idlewild, qui offrira 18 logements abordables à des familles vivant à 30-80 % de l’AMI. Nous prévoyons de continuer à créer et à préserver des logements abordables pour les familles à revenus faibles et moyens du comté de Wake, dans le but de préserver et de mettre à disposition 100 logements abordables au cours des cinq prochaines années.

De nombreux États à l’ouest du Mississippi ont des limites strictes concernant les dons de terres à des entités privées, même pour des logements abordables. C’est le résultat de l’époque de la construction du chemin de fer, où de nombreux États et localités ont donné des crédits publics, des terres et de l’argent en échange de promesses d’investissement de la part des chemins de fer. Lorsque ces promesses ne se sont pas concrétisées, les contribuables ont dû assumer la dette et les dommages. Certains États comme le Nouveau-Mexique ont modifié leur Constitution pour autoriser cette pratique et d’autres ont prévu des dispositions pour les dons de terres pour des logements abordables.

Quel est le rôle des gouvernements des États et des collectivités locales dans le financement du RALT ? Quelle est l’importance des subventions locales ? Le CLT reçoit-il un financement fédéral ? Cela ajoute-t-il des complications qui n’existent pas avec le financement local ? (Kevin Campbell)

Les gouvernements des États et les collectivités locales jouent un rôle crucial dans le financement de nos projets. Les subventions locales sont importantes car elles fournissent souvent le capital initial nécessaire à l’acquisition de terrains et au démarrage du développement. Ces subventions peuvent provenir de subventions directes, de prêts à faible taux d’intérêt ou d’incitations fiscales.

Bien que les CLT reçoivent un financement fédéral par le biais du programme Community Development Block Grant (CDBG) ou du programme HOME Investment Partnerships, celui-ci s’accompagne souvent d’exigences supplémentaires en matière de conformité et de rapports. Ces fonds fédéraux sont essentiels mais peuvent ajouter une complexité administrative et nécessiter une surveillance plus rigoureuse que le financement local. Chez RALT, nous nous appuyons sur des partenariats fédéraux, privés, régionaux et étatiques pour rationaliser nos processus et maintenir la flexibilité de nos opérations.

Notre financement fédéral provient de l’Agence américaine de protection de l’environnement, facilité par notre membre local du Congrès, pour faire face aux coûts des eaux pluviales pour le prochain développement de Cottages of Idlewild à Raleigh.

Aujourd’hui, la solution pour développer les CLT et les solutions de logement coopératif ne viendra pas du gouvernement fédéral. Comme le souligne Campbell, l’argent est tout simplement trop coûteux en temps et en conformité. Les gouvernements locaux, les promoteurs et les organismes à but non lucratif devront montrer la voie.

Comment un CLT contribue-t-il de manière unique à de meilleurs résultats en matière de santé ? (Dr Monroe)

Les maisons en CLT contribuent de manière unique à de meilleurs résultats en matière de santé en offrant un logement stable et de qualité, un déterminant fondamental de la santé. Les recherches montrent qu’un logement stable réduit le stress, améliore la santé mentale et renforce le bien-être physique. Les maisons en CLT sont construites ou rénovées selon des normes plus élevées, ce qui atténue les risques pour la santé associés aux logements de qualité inférieure, tels que les problèmes respiratoires dus aux moisissures et aux parasites.

Nous avons constaté qu’un logement stable permet aux résidents de maintenir la continuité de leurs soins de santé, essentielle pour gérer les maladies chroniques et obtenir de meilleurs résultats de santé à long terme. De plus, l’accent mis par RALT sur l’engagement communautaire et les services de soutien aide les résidents à gérer leurs finances et à réduire le stress financier, contribuant ainsi à améliorer leur santé.

La stratégie CLT prend de l’ampleur à l’échelle nationale, mais elle a encore besoin de financements philanthropiques. Avec plus de 300 organisations adoptant ce modèle, les CLT ont prouvé leur adaptabilité et leur efficacité dans divers contextes, démontrant leur potentiel à remédier aux inégalités systémiques en matière de logement.

Existe-t-il une collaboration ou un alignement spécifique entre les prestataires de soins de santé et les CLT qui proposent un modèle reproductible ?

Des collaborations fructueuses ont été établies entre les prestataires de soins de santé et les CLT qui proposent des modèles reproductibles. Les partenariats avec les services de santé locaux pour fournir des programmes de bien-être et des services de santé préventifs directement au sein des communautés CLT ont montré des résultats prometteurs.

Vous connaissez probablement le Healthy Neighborhoods Equity Fund, basé à Boston. Le Boston Medical Center est un investisseur important et j’ai lu pas mal de choses sur ce programme. Je pense que le logement abordable devrait faire partie de la mission des institutions d’ancrage et j’ai trouvé leur travail impressionnant.

En fin de compte, nous sommes à un moment où « tout le monde doit mettre la main à la pâte » sur la question de l’accessibilité au logement. Au fil des ans, j’ai rencontré de nombreux cas où des logements insalubres ont aggravé des problèmes de santé, allant des problèmes respiratoires dus aux moisissures aux maladies liées au stress résultant d’un logement précaire. En intégrant les services de santé à l’aide au logement, ces collaborations créent une approche holistique du bien-être communautaire. Nous recherchons activement de nouvelles façons d’établir des partenariats similaires pour améliorer les avantages pour la santé de nos résidents.